1. 金钱昂贵 房企如何渡过融资关口?

      2019年03月10日 08:35
      来源:观点地产网

      2018年似乎还并没有走远,转眼间2019年却已过去了近5分之一。时间对每个人?#38469;?#24179;等的,而金钱则不然。越想借钱的人,钱越贵,不那么想借钱的人,钱反而便宜。

        标普全球评级近期的一份报告显示,2019年全年房企的到期美元债规模为174亿美元。然而年初至今,中国内地房地产企业新发行美元债就已经超过了207亿美元,同比增长36%。这显然已经超出了偿还债券的资金需求,房企们似乎已经开始新一轮的扩表之?#20581;?/p>

        不过,看似旺盛非凡的美元债市场中,春风得意的却只有大房企们。从2018年10月份以来,标普“BB-”及以上评级的融资成本,与“B+”及以下评级的融资成本之间的平均差距,已经从不足0.3%,扩大至2%。其中评级为“BBB+”的华润置地5年期票据利率为3.75%,而“B+”的当代置业1.5年票据利率高达15%。

        虽然在境内公开市场发行债券的成本,要比境外美元债?#32479;?#19968;个档次,但开发商们仍然前?#26114;?#32487;的奔赴离岸市场。甚至年初至今房企发行的美元债金额折合人民币后,竟是境内债券金额的三倍有余。

        这显然不会是一个简单的算数问题,而所有房地产业内的工作者们,当然知道哪个贵哪个便宜。那么个中原因就在于,境内发行的人民币债券自2016年末开始,就被上?#20976;?#21644;深?#20976;?#38480;制,不得?#32654;?#36141;买土地了。

        如果把房地产企业简化成一个工厂,那么土地就是原料,住宅就是产品。借来的钱不能?#32654;?#20080;原料扩大再生产,那对这个工厂来说问题就比较严重了。但如果绕过国内交易所,转而面向国际投资者发债,?#32654;?#30340;资金就自由得多了。

        虽然评级水平、发行成本、与国际市场的接洽?#28525;取?#26399;限配置等等,也?#38469;?#25151;企在融资中不得不考虑的问题。不过,这些对中小房企来说,能够闪转腾挪的空间并不大。相比于财大气粗的头部房企,手中现金并不充裕,经营状况也并不稳定的中小房企更迫切?#21335;?#35201;补上到期债务的窟窿。

        而越是急切,说明经营状况越差,信用评级水平也就有走低的趋势,因而利率水平直线走高。自2019年初以来,标普、惠誉、穆迪已经下调了不下5家房企的信用评级水平,最低的一家甚?#38142;印癇+”直线下调至了“CCC+”。

        当然,对需要还债的企业来说,最重要的还是销售与回款。毕竟债券是需要自己的真金白银来偿还的,所以无论是营运模?#20581;?#36130;务管理、商业模式还是品牌指标?#38469;?#25151;企们不得不认真对待的问题。


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