1. 财报解读:地产“利润王”是如何炼成的?

      2019年04月01日 07:49
      来源:时代周报

      3月26日,中国恒大集团发布了2018年度业绩公告。据公告披露,截至2018年12月31日公司年度营业收入为4662.0亿元,较2017年增长49.9%;毛利为1689.5亿元,较2017年增长50.5%;净利润(剔除汇?#23452;?#30410;)为722.1亿元,较2017年增长106.4%。

      整体看来,恒大稳坐“利润王?#20445;?#36828;超同行净利润水平,这得益于恒大一直以来精细化的收入-成本管控、超前的土地储备以及良好的资产-负债结构。恒大年度销售额从2014年的1315亿元,增加到2018年的5513亿元,?#26149;?#22686;长率为43.1%。恒大2018年年度销售目标金额为5500亿元,公司本年度?#23548;?#21512;约销售额为5513.4亿元,可见恒大超额完成了任务。根据恒大历史年度销售额业绩稳健的增长和企业“规模+效益”的战略布?#37073;?#25105;们预测中国恒大2019年销售额或超过6000亿。

      一、精细化的收入-成本管控

      恒大上述业绩的取得,主要得益于集团精细化的收入与成本管控。一方面进行大规模精品化开发,提升产品?#32422;?#27604;和产?#33778;分剩?#33719;得合约销售价格稳健上升。另一方面以更强大的品牌效应和成本控制措施,从土地源头上控制成本,与供应商形成战略联盟,集中采购来控制各项成本。恒大2018年销售成?#23621;?#21512;约销售额的比率为3.3%,同比降低了0.1个百分点。恒大这种业务规模适度增长、经济效益显著增加的模式可以不?#21688;?#39640;集团在地产行业的竞争力,从而扩大市场份额提高销售额。

      2018年底恒大集团现金及现金等价物为2042.1亿元,充足的营运资金保证了公司的正常运营,?#21442;?#38598;团寻找最佳商机提供了支持。

      二、超前的土地储备

      截至2018年年底,恒大在228个城市拥有811个项目,单个项目规模大,土地储备达3.03亿平方米。2018年年度累计实现598个项目竣工,交楼666个项目,销售面积5243.5万平方米,交楼金额4527.6亿元。截止2018年12月31日 ,恒大集团在建项目714个,新开工面积7567万平方米,在建工程面积1.35亿平方米。房企一般交楼周期为三年,恒大的历史平均去存货周期大概在三年左右,故预计恒大在2019年内可实现交楼面积5933万平方米(2018年在建工程面积1.35亿平方米-2018年新开工面积7567万平方米)。那么2019年恒大销售面积将同比增长超过13%,以恒大一直以来销售土地成交均价稳健的历史来看,2019年恒大销售金额也将同比增长超过13%。从图1我们可以看出恒大的收入主要来源于销售物业,若是其他收入来源能?#30343;?#29616;平稳上升,那么从?#26388;?#38754;来看恒大2019年销售额超过6000亿毫无悬念。

      图1 恒大2017年与2018年各业务收入对比

      (数据来源:港?#20976;?#24658;大财务报表)

      三、良好的资产-负债结构

      于2018年度末,恒大集团净资产增加至3086.3亿元,较2017年同比增长27.4%;资产负债比率为83.58%,与2017年相比下降了2.67%;总借贷水平较2017年底下降595亿元,降幅为8.1%。

      集团显著提高的运营效?#20160;歡细?#21892;公司整体的资产负债结构,全面贯彻“三低一高”的经营模?#20581;?#36890;过控制新增土地储?#28014;?#20943;少运营?#24310;?#20197;及扩大盈利规模来增加权益,利用自由资金提前偿还永续债,实?#25351;?#20538;水平下降。恒大逐?#25509;?#21270;的资产负债结构可以提高资产的使用效率,实现企业收益最大化,稳定增长财务资源以?#35270;?#38144;售增长的需要。

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