1. 50城房价收入比小幅下降

      2019年04月06日 08:55
      来源:东方财富网

      随着调控不断深入,全国楼市进入理性发展阶段。根据研究机构公布的最新跟踪监测结果显示,包括房价收入比、房价收入比偏离度以及房价透支程度等反映市场运行情况的数据,都不约而同地向合理水平靠拢。

      房价收入比下降

      ?#20013;?#35843;控对稳定房价起到了明显作用,房价收入比的下滑,已经充分反映出这?#30452;?#21270;。

      日前,上海易居房地产研究院发布《2018年全国50城房价收入比偏离度研究报告》,公布了2018年包括北京、上海等在内的50个城市房价收入比变化情况。房价收入比是指家庭住房总价与居民家庭可支配收入的比值。一般认为,通过对历年房价收入比数据对比,如果比值上升,表明房价上涨过快,房价泡沫成分增多;而如果比值下滑,则表明房价向合理区间靠拢,泡沫成分则相对降低。

      数据显示,2018年,50城房价收入比均值为13.9,相比2017年的14.1下降了1.4%。历史走势来看,在2010至2015年间,房价收入比?#20013;?#22238;落。也就是在这段时间,全国楼市库存不断变大,最高达到7亿平方米左右。此外,中西部及东北部城市,以及广大三?#21335;?#22478;市受高库存影响,房价阴跌不止,全国房价走势显得较为疲软。但到了2016年之后,楼市去库存,各地纷纷出台鼓励购房政策,导致该数值开始快速回升至12.6,同比增幅达17%,2017年预期不?#29281;?#33268;房价收入比继续攀升到近年来的峰值14.1,不过同比增速?#20852;?#25910;窄。但进入2017年,国内热点城市普遍出台调控措施,政策效力?#20013;头牛?#20110;是在2018年,房价收入比小幅回落,在情理之?#23567;?/p>

      分城市类别来看,由于一线城市的房价水平处于国内最高水平,所以房价收入比水平明显领先于其他城市,尽管2018年出现小幅回落,但绝对值依旧处于高位。二线城市与三?#21335;?#22478;市的房价收入比较为接近,其中二线城市2018年房价收入比小幅下降,位于核心都市圈内的三?#21335;?#22478;市2018年房价收入比与2017年持平。而非核心都市圈三?#21335;?#22478;市,虽然2018年房价收入比增速继续扩大,但绝对值依旧处于四类城市的最低水平。

      偏离度小幅降低

      此外,另外一个反映房价变化的指标房价收入比偏离度,也同步出现了下滑现象,说明在政策调控的作用下,楼市已经进入了“挤泡沫”阶段。

      易居研究院研究员沈昕解释说,由于我国统计制度还不十分健全,据此计算出的房价收入比数据不如欧美国?#26131;?#30830;,而且我国对商品住宅的统计口径与欧美国家也不同,可比性并不大。对我国不同地区而言,其房价收入比的合理区间也不能用单一指标进行划分。因此,在房价收入比的基础上,计算出房价收入比的偏离度,以此作为合理与否的判断标准。

      数据显示,2018年,50城房价收入比偏离度为14.1%,由2017年的15.7%下滑1.6个百分点。整体来看,随着全国市场的陆续降?#25314;?#20559;离度数值出现了下滑趋势。随着全国房地产市场的陆续降?#25314;?#39044;计2019年50城房价涨幅将收窄,房价收入比偏离度也将继续回落。

      分城市类别来看,一线城市和二线城市走势领先于其他城市,偏离度曲线已经出现较明显回落。核心都市圈内三?#21335;?#22478;市2018年偏离度小幅回落;而非都市圈三?#21335;?#22478;市走势滞后于其他城市,2018年曲线仍是上升态势。具体来看,2018年,一线城市偏离度为19.6%,较2017年回落了5.9个百分点;二线城市和都市圈三?#21335;?#22478;市的偏离度?#30452;?#20026;14.1%和16.3%,较2017年?#30452;?#22238;落2.9和0.3个百分点;非都市圈三?#21335;?#22478;市偏离度为5.9%,较2017年上升5.2个百分点,增速小幅收窄。

      分城市来看,各城市房价收入比偏离度差距较大,有41个城市偏离度为正,9个城市偏离度为?#28023;?#20854;中偏离度最高的城市是东莞,达到36%。此外,芜湖、金华、深圳和西安的偏离度?#30452;?#20026;28.7%、28.6%、28.3%和28%,这也意味着此四城的房价偏离度水平都明显偏高。究其原因,是因为深圳和东莞在这一轮行情中房价涨幅较大,而西安、芜湖、金华的行情启动时间相?#36234;?#26202;,但都在近期扮演了“领头羊”角色。偏离度最低的城市主要来自西部和调控最为严厉的城市,如兰州为﹣12.1%,乌鲁?#37202;?#20026;﹣11.4%,三亚为﹣8.8%,房价收入比偏离度水平都明显偏低。

      沈昕指出,整体来看,板块轮动现象使得2018年各线城市间的区域分化现象相对?#20852;汉汀?#22312;2017年初,一线及部分热点二线城市纷纷出台多轮调控,政策力度较大,而非核心都市圈三?#21335;?#22478;市的政策则较为宽松,加上优惠的棚改?#22266;?#25919;策,激发了居民的购房需求,使得此类城市2017年以来出现明显房价现象,所以偏离度也不断变大。但后续来看,随着整体房地产市场的降温以及棚改力度的减弱,预计非都市圈三?#21335;?#22478;市偏离度上升趋势也将出现放缓。

      房价透支程度降低

      此外,从房价透支程度变化情况来看,整体水平也出现下滑,表明调控对楼市运行起到了明显作用,促使房价向合理水平回归。

      数据显示,全国50个典型城市中,共有24个城市?#26757;治?#27491;,呈现不同程度的房价透支状况;另外有26个城市?#26757;治海?#26242;时没有出现房价透支现象。通过进一?#28966;?#23519;房价透支程度数据发?#37073;?#21253;括乌鲁?#37202;搿?#20848;州等在内的西部城市,当前透支程度数据最低,也表明这两个城市的购房压力为全国最小。

      房价透支程度较高的城市是东莞、日照、芜湖、西安和金华,其中东莞和日照的房价透支程度最高。而北京、上海等调控最为严厉的城市,市场出现明显降?#25314;?#25151;价透支程度对比2017年?#20852;?#32531;解。此外,重庆、成都、长沙等城市,也因为调控使得房价透支程度重归合理区间。

      (文章来源:理财周刊)

       


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