1. 行业下行期 房企的粮草储备战

      2019年04月12日 08:48
      来源:北京商报

      土储是房企的命根子,也是其谋求行业位次的底气。在现金流周转顺畅的前提下,房企间的排位竞争大多围绕土储量展开。不过2018年房地产行业调控?#20013;?#30701;期内为防范市场风险,企业发展总体战略性放?#28023;越?#24910;投资、加紧去化为主基调,不仅整体拿地金额及面积出现双降,不同规模及类型的房企在拿地投资战略?#25103;?#21270;渐显。多项指标均反映出,房企在后市销售谨慎的预期之下,于2018年内投资拿地的积极性显著转淡,其中多家龙头房企明确表态控制拿地收支,放缓拿地节奏。

      尽管身处下行期的房地产市场让绝大多数房企捂紧了钱包,但企业们深知唯有土储丰富,才能让其?#20998;?#19994;绩目标以及实现更好行业位次的路径变得清晰。包括融创在内的大型房企在新年度表态“拿地要小心一点”的同时,仍在伺机拿地。有?#27835;?#31216;,2018年企业在拿地方面的理性回归将继续蔓延至2019年,只要楼市、地市以及金融市场方面没有大幅度放宽的政策或利好,土地市场在价格方面?#36234;越?#20302;?#20976;?#24179;?#20013;?#36816;行,对现金流能力较强的企业来说是比较适合增加土储的时机。不过另有专家提?#33606;?#25220;底需谨慎。

      拿地金额及面积双降

      身处行业下行期,房子不好卖、缺钱不好找,渐成业内房企的普遍?#24425;丁?#27492;外,出让土地的多条件限制,也使得土地市场“晴转多云”。第三方统计机构数据显?#33606;?018年房企整体拿地金额与拿地面积双双下降。 

      根据机构数据,2018年,销售金额TOP 50房企拿地总金额16763亿元,同比下降25.5%,拿地总面积43168.1万平方米,同比下降19.7%,拿地均价4409元/平方米,同比下降7.2%。

      其中,各阵营拿地金额?#20013;?#20998;化,销售额500亿-1000亿元企业阵营拿地金额?#20852;?#22686;长,其余各阵营企业拿地金额均?#20852;?#20943;少。具体来看,销售额5000亿元以上企业2017年积极囤地,2018年拿地节奏放?#28023;?#25343;地金额同比下降51.9%;1000亿-5000亿元阵营企业拿地金额同比下降22.41%;500亿-1000亿企业为保证规模化发展,仍保持积极拿地趋势,拿地金额同?#20173;?#38271;34%;500亿元以下企业拿地金额同比下降12%。

      易居研究院?#24378;庵行?#30740;?#23380;?#30417;?#26174;?#36827;表?#33606;?018年以来房企拿地渐趋谨慎,源于行业下行及调控?#20013;?#22312;宏观经济形势不景气之外,2018年国内重点城市市场整顿力度不减,对于土地提出更为?#37327;?#30340;条件,?#28909;?#37197;建规模增多、限价条款严格,这在很大?#28525;?#19978;限制了企业的拿地能力。

      ?#26174;?#36827;指出,从2018年出让土地溢价率?#20013;?#36208;低、土地市场流拍增多中,可见房企拿地渐趋谨慎。据了解,2018年,全国300个城市土地平均溢价率13%,较去年同期下降16个百分点。从20家代表房企来看,其2018年新增土地储备的溢价率均值为15.7%,同比下降21个百分点,土地溢价率大幅回落。而从土地流拍角度来看,据机构统计,2018年全国重点城市共流拍土地1808宗,同?#20173;?#38271;93%。

      投资战略现分化

      北京商报记者梳理2018年房企拿地情况发现,在房企2018年度拿地金额及面积双降之外,不同规模、不同类型房企的拿地投资战略出现分化,整体投资力度趋缓。

      如2018年三季度之后,包括碧桂园、恒大、中海、保利在内的部分TOP 10房企投资节奏表现出了明显放缓的趋势。而与之对应的是,在房地产市场调整期,仍有部分房企投资力度不减:在2018年9-11月新增土地投资相对积极的五家房企中,?#20852;?#23478;属于央企、国企?#28142;?#22806;,一些跻身TOP 50且规模在500亿元左?#19994;?#26032;上市房企拿地踊?#33606;?#22914;正荣地产、弘阳地产、大发地产等。

      克而瑞研究?#34892;姆治?#31216;,新上市房企拿地热度不减,一方面由于新上市房企短期内资金压力迅速缓解,为其战略性投资扩张提供了?#36763;?#25903;撑;另一方面,随着上市后市场关注的提升,助力融?#26159;?#36947;的拓宽,这些房企的规模发展需求进一步被满足。

      事实上,随着行业“马太效应”的加剧,2019年为保证市场规模与“活下去?#20445;?#25151;企在放?#21644;?#36164;动作的同时,仍在积极补仓过程中。其中龙头房企获取土地资源?#25856;?#19981;减,行业集中度明显。

      机构数据显?#33606;?019年1-3月,TOP 100房企拿地总额5418亿元,同比上升8.4%,实现微涨;TOP 10企业1-3月拿地总额1904亿元,占TOP 100企业的35.2%。而从拿地金额来看,万科、融创、绿地占据2019年一季度房企拿地榜单前三位,拿地金额?#30452;?#20026;311亿元、309亿元以及225亿元。

      来自该机构2018年一季度的拿地数据显?#33606;?#25151;企2019年拿地节奏确已放缓。2018年1-3月,TOP 10房企1-3月拿地总额2293亿元,占TOP 50企业的46.5%。再看当年拿地排行榜三甲,碧桂园以365亿元拿地总额稳坐头把交椅,龙湖凭借341亿元紧随其后,万科则以294亿元位居第三位。

      抄底需谨慎

      值得一提的是,后市择机置地,成为众房企2019年储备粮仓的关键词。近年来扩?#25856;?#22836;迅猛、2018年稳坐房企销售排行榜第四名的融创中国,便是其中?#24576;?#19968;例。

      在3月29日召开的2018年业绩会上,融创中国董事会主席兼执行董事孙宏斌曾公开表态,融创中国2019年拿地会非常小?#27169;?#19968;方面2019年楼市相关政策大幅放松的可能性不大,稳定房价还是政府的核心诉求,另一方面当前很多城市?#35745;?#28909;,土地溢价率较高。彼时孙宏斌?#36129;硎荆?nbsp;“我们在拿地上并没有明确的目标,还是要踏准节奏”。

      融创中国的节奏是?#38797;盐?#22909;地”。据统计数据,3月融创中国共拿地27宗,其中?#36828;?#32447;城市和中西部地区为主,拿地金额为267.08亿元,成交规划建筑面积431.11万平方米,荣登拿地金额和面积排行榜双料冠军宝座。而4月伊始,融创中国便斥资60亿元于长三角区域先后揽入5宗用地(无锡3宗、上海2宗)。  

      ?#26174;?#36827;指出,尽管已经言明2019年市场风险,但是基于融创中国新年度5500亿元的销售目标以及企业长远的规模发展与?#20013;?#34701;创中国在拿地上便也屡现动作。“事实上,对于如融创中国一类对新年度销售目标有着明确计划,以及对规模扩张极度?#26159;?#30340;?#34892;?#25151;企而言,其在粮草储备上?#28304;?#37326;心。”

      不过据业内人?#23458;?#38706;,在市场回归理性、房企投资节奏普遍放缓的背景下,不少企业已在内部提高?#22235;?#22320;前测算阶段的投资回报率。基于当前资本市场环境走弱的预期依旧,2019年土地整体价格预计将?#20013;?#36208;稳,市场也将迎来适合?#37026;?#29956;别、抄底拿地的新一轮战略发展周期。而2019年企业业绩规模的增长,也将主要依靠供货增长来实现。

      “今年还是要谨慎一点!”张宏伟如是说。并?#27835;?#31216;,首先,当前市场整体价格的上涨预期其实并没有那么明显,从新盘角度来讲,现在卖得好的项目基本上是跌价的。在价格预期未见明显好转的情况下,拿地过于激进的话,也很难赚钱。其次,虽然部分城市限价?#20852;?#26494;动,但是限价和限签在大多数核心城市仍在执行,这也会影响到整体市场价格的表现。第三,根据房企内部拿地测算,其评估的净利润大多在3%-5%,稍微控制不?#26412;突?#20111;。“今年如果要卖房的话,很大?#28525;?#19978;是不赚钱的。而一些企业积极拿地,其实也是在博弈明年、后年市场会好。”

      张宏伟认为,在拿地方面,2019年房企应重点在二线及强三线储备粮草。一线城市机会虽好,但进入门槛较高且竞争压力较大?#40644;?#36890;的三?#21335;?#22478;市一方面去库存压力?#28304;媯?#21478;一方面市场增长空间?#37026;蓿?#22240;而企业布?#21482;?#38656;谨慎。“部分三?#21335;?#22478;市机会型进入,跑跑量还可以,但若想长期战略布?#21482;?#35201;更加审慎一些。”

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